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调控撼动高房价 降价潮悄然涌动

http://china.toocle.com 2011年03月17日08:21 九正建材网
生意宝03月17日讯  

  开发商放缓拿地准备“过冬”

  “新国八条”和地方限购政策威力开始显现,已经高位盘整了近两个月的房价出现松动,一线城市的开发商从暗中变相促销变为直接优惠降价,楼市降价潮悄然来袭。业内人士预计,由于2010年新房开工量大增,未来几个月新盘将集中上市,同时开发商资金链趋紧,房价或将步入下降通道。降价销售已经出现,为了应对楼市可能出现的持续低迷,开发商开始放缓拿地、准备“过冬”。

  优惠促销房价松动

  2009年以来连续疯涨的北京楼市终于出现拐点。3月4日,北京远洋一方(楼盘详情户型图楼盘图论坛)北润园二期项目8、9、11栋楼开盘,虽然开盘价仍延续之前的25000元/平方米,但推出了全款8.3折、贷款8.4折的优惠,实际均价降到21000元/平方米,最低价格为19000元/平方米起。

  随后,万科在北京的“万科长阳半岛”第6批房源上市,销售均价18500元/平方米,与之前价格持平。同时,第6批房源的装修标准提高到B级的2000多元/平方米,相当于每平方米优惠了1000元。即便如此,该楼盘当日推出的118套房源中,最终被认购75套,认购率仅为63%。

  上海同样出现了新盘低价入市。位于浦东的中海御景熙岸开盘,精装修房源以2万元/平方米的均价推出,推出的358套房源几乎销售一空。开盘前市场预期售价在2.5万元/平方米左右。

  恒大地产位于广州的恒大绿洲及恒大御景半岛近期将陆续推出新品,对首次置业者提供八五折优惠。恒大相关人士称,集团定价策略一贯随行就市,八五折销售的决定需要由集团定价会议通过。在深圳,新盘上市也不见漫天喊价的情景。

  而早在品牌房企展开降价促销之前,已有中小房企推出各种优惠促销活动。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,在投资需求占比过高的一二线城市限购之后,购房需求仅剩下不到20%,预计绝大部分城市全年成交量将大幅萎缩,已经开始的这波降价潮,将率先在北京、上海、广州这些一线城市蔓延,进而发展至其他大中城市。   

  成交萎缩存货增加

  北京市统计局、国家统计局北京调查总队15日联合发布消息:今年1至2月,北京市新建商品房销售面积为173.9万平方米,同比下降18.9%。其中,住宅销售面积为132.3万平方米,同比下降21.1%,呈两位数大幅下降。

  摩根大通最近发布的中国房地产月度研究报告显示,今年2月内地八大城市(北京、上海、杭州、广州、深圳、重庆、成都、天津)的房屋销售量较今年1月下降45%。监控中心统计,2月份有77%的城市商品房成交量环比下降。

  销量的大幅萎缩和严格的调控政策让开发商信心开始动摇。业内人士表示,未来新房大量上市还将继续压制房价,2008年至2009年上半年全国房屋新开工面积一直维持低位,2009年7月份单月房地产新开工面积下探至最低0.71亿平方米后才开始回升,供求失衡加剧了之前房价上涨。2010年由于成交火爆,各家开发商普遍大幅增加开工面积,按照一年多的开发周期计算,将在今年二三季度上市供应。

  以万科为例,2009年万科的开工面积仅有561万平方米,2010年初则将新开工面积大幅提高至855万平方米,而实际上2010年新开工面积达到1248万平方米,相比年初计划增加了46%。

  开工面积即将转为市场供应,销售却急剧放缓,房企存货或大量增加。万科和保利地产的存货都已突破1000亿元,同比大幅增加,华侨城、中华企业、华发股份和嘉凯城等四家公司的存货也在100亿元以上。

  中国上海房屋销售有限公司执行总经理孙华良表示,限购是导致成交量下滑的重要因素,目前不少开发商都在商议营销对策,不排除进入3月开盘高峰期后,会出现一轮价格下滑。  

  资金趋紧负债攀升

  广发证券调研显示,一些城市因限购失去购买资格的客户约占30%,如果加上观望的客户,预计50%以上之前有购买意向的顾客会消失,限购的负面作用将在3月更加明显。

  国家统计局统计数据显示,1-2月份,房地产开发企业本年资金来源12173亿元,同比增长16.3%。其中,国内贷款2679亿元,增长7.7%;利用外资86亿元,增长61.5%;自筹资金4184亿元,增长21.4%;其他资金5223亿元,增长16.6%。

  中指研究院副院长陈晟表示,自筹资金比例上调,说明开发商资金紧张。国家为平抑增长过快的房地产市场,采取了宏观调控政策,银行对房地产的收缩程度高,导致信贷资金渠道受阻,外部融资难使得开发商只有依靠自身资金。

  上市房企2010年年报也显示,截至15日,26家已公布年报的上市房企合计持有现金927亿元,较2009年末的645亿元大幅增加43.72%,不过短期借款也由2009年末的106亿元上升至2010年末的167亿元,一年内到期流动负债合计达到285亿元,较2009年末大增77%。这26家公司中有9家资产负债率超过70%,保利地产资产负债率高达78.98%,还有7家公司资产负债率在60%至70%之间。

  降价销售已经出现,为了应对楼市可能的持续低迷,开发商也开始放缓拿地、准备“过冬”。统计,2月份全国土地成交建筑面积环比下降了54%。以万科为例,2月新增项目仅有3个,增加权益建筑面积22.9万平米,约合地价款8.5亿元,分别环比下降92%和87%。同样放缓拿地的还有保利地产、金地集团等公司,未来房地产企业还可能继续放缓拿地。

  21世纪不动产分析人士指出,多数开发商现有资金支撑到6月没问题,但今年三季度后,将有更多开发商不得不加入降价的阵营。

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